盈利疲软金轮天地或只能卖资产偿债不超过合计14.5亿美元

出品:新浪财经上市公司研究院

日前，金轮天地控股有限公司发布公告称，公司与现有票据持有人进行积极讨论，以全面解决现有票据的债务问题。

讨论涉及的票据分别为2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元，2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元，及2023年到期的16.0%优先票据，本金为1.45亿美元。

讨论后，金轮天地与债权人就现有票据达成了重组协议，但金轮天地将在此前高票息的基础上再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用而此次推高成本的重组协议仅仅是延后了偿债时间，解决债务危机的钥匙仍在公司的经营之中

5月底已有偿付困难迹象

早在今年5月，偏于湖南，江苏一隅的中小房企金轮天地就公告拟以其2022年票据，2023年票据交换新票据，不超过合计14.5亿美元此举的目的是为了以旧换新，拉长公司债务久期，缓解短期流动性压力

可见，金轮天地的流动金紧张问题早在5月就已经有所抬头，截止6月底数据显示，公司账面的货币资金仅有9.76亿元，但短期债务却高达44.62亿元，债偿缺口巨大。

彼时，为了说服债权人延长债务期限，金轮天地还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，徒增了4%的融资成本而事实上，2022，2023年到期的旧票据的融资成本本就高达12.95%，14.25%，而2023年7月到期的新票据成本则高达16%，再加上4%的奖励成本，合计年化达18%

用饮鸩止渴来形容金轮天地的这番操作也并不为过但即使是这么高的利息回报，也并不是所有的债权人都愿意去冒这个风险，仍有部分债权人选择不以旧换新，想尽快收回本金而这部分没有换新的债务就是本次债务重组的导火索

剩余4.45亿仍无力偿还 只能再度重组延后

正如公司账面的可用资金所展示出来的资金情况，金轮天地上一轮没有成功延期的美元债仍无力偿还，自然也就成为了本次债务重组所需要解决的债务问题之一。

本次重组的讨论涉及的票据分别为2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元，2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元，及2023年到期的16.0%优先票据，本金为1.45亿美元共计4.45亿美元

而此次金轮天地几乎与债权人绑在一条船上了，债权人似乎也没有更多的办法经讨论后，金轮天地与债权人就现有票据达成了重组协议，但金轮天地将在此前高票息的基础上再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用，并要求撤销债权人拥有的回售权而此次推高成本的重组协议仅仅是延后了偿债时间，解决债务危机的钥匙仍在公司的经营之中

盈利疲软 金轮天地或只能卖资产偿债

金轮天地早在1994年就已经成立于南京，不过创业近30年来，金轮天地仍然偏于一隅，仅在江苏和湖南两地的南京，苏州，扬州，长沙，无锡，株洲等6个城市有布局相较于过去十多年异军突起的诸多房企，金轮天地的发展显得颇为佛系

2020年，金轮天地的签约销售额仅为40.8亿元，32.7万平方米，目前克而瑞的TOP200的门槛是72亿元，37万平方米且去年并未在公开市场拿地，而是通过股权比例仅在10%—37%范围内的合联营公司新增土地储备47.94万平米，看来，金轮天地依然不紧不慢

截止今年上半年，金轮天地合约销售额同比增长83.4%同比增长32.18亿元，同比大幅增长有部分原因是由于2020年同期季度较低的缘故，而下半年全行业遇冷也为金轮天地的销售蒙上了一层阴影，尤其是债务出现紧张的房企销售普遍遇到困难。

实际上即使销售好，也并不代表盈利好上半年，金轮天地营收同比增长184.36%的情况下，营业利润竟是亏损1.14亿元，净利润亏损0.76亿元毛利率直接降低为1.07%，净利润率更是低至—6.2%而盈利能力骤降的背后是金轮天地销售均价低迷，金轮天地2017—2020年的销售均价分别为13656，12226， 12059，12469元/平米， 4年间销售均价不升反降，而同期全国的房价和地价均在持续上升

在售价下降，地价上升的两头挤压下，金轮天地的盈利能力和业绩均出现了加大幅度的下滑2017年的毛利率和净利润率分别为39%，21.06%，而到了2021年，则分别降至1.07%，—6.2%ROE也从11.75%降至—1.59%，减少高达13个百分点

公司2020年财报显示，4.06亿元的经营利润中，有高达2.33亿元的融资成本，加回资本化利息的4.69亿元，金轮天地共计支出的利息支出达到7亿元，远超公司的经营利润，更远超公司归母净利润今年中报，包括资本化部分在内的利息支出达到4.45亿元，同比增长43.6%，增速远超利润

金轮天地综合高达融资成本在2019年为7.8%，到2020年就飙升至11.02%，而今年上半年进一步上升至11.8%，公司在金融机构处的风险溢价出现了明显的恶化目前的竞争环境，使得金融机构很难对中小房企有所青睐，中小房企已逐渐沦为替金融机构打工的定位

对于当前的金轮天地来说，或许展期，延后等手段并不能真正解决公司的债务问题，账面的投资物业，包括酒店和商业，或许难逃出售的命运。

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