华侨城集团：期待文旅REITs为旅游投资建立资本循环体系

华侨城密切关注公募REITs政策的变化趋势和落地2019年，公司子公司上海华侨城置地做了服务式公寓的资产证券计划

目前基础设施相关的REITs有政策引导，但景区资产相关的没有实际落地情况如果后续有政策变化，公司会做进一步的研究

日前，华侨城集团在投资者关系活动上表示日前，国家商报记者就REITs将如何推动中国文化旅游产业发展，文化旅游REITs落地面临的困难以及公司的REITs发行计划等问题采访了华侨城集团

华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型央企，控股华侨城A，康佳集团，华侨城亚洲，云南旅游等多家上市公司是首批国家文化产业示范基地，全国文化企业30强，中国旅游集团20强，连续11年获得国务院国资委年度绩效考核A级评价华侨城文旅投资集团是华侨城集团旅游+互联网+金融创新的跨界实践平台

华侨城集团相关部门负责人告诉记者，发行公募景区基础设施REITs，可以有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

探索行业融资困境的根本解决之道。

2021年6月，首批9只公募REITs试点在沪深交易所正式上市交易，这标志着公募REITs在中国正式诞生。

2021年7月，国家发改委，证监会发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，进一步扩大公募REITs试点范围，景区资产已进入REITS范围。

华侨城集团相关部门负责人表示，这一政策对文旅行业影响深远一方面，在旅游目的地的综合投资中，各类旅游基础设施一般投资金额较大，形成的资产难以分割，流动性较差通过经营现金流实现逐年回报需要较长的周期，对旅游基础设施的投资者要求较高，需要同时具备足够的资本实力和较强的周期承受能力

到目前为止，文化旅游投资领域还没有建立起多元化的交易或退出机制，导致很多投资者大量沉淀资金，短期直接影响投资收益，长期间接影响投资意向REITs可以分散一些过去无法证券化的资产，形成长期稳定的收益，可以相对均衡稳健地保护各方利益因此，REITs可以帮助旅游基础设施形成从资产投资，融资，管理到退出的资金闭环，建立旅游投资的资金循环体系

另一方面，文化旅游一直是一个长期稳定回报的行业，REITs符合这个行业的特点对于社会投资者来说，REITs也为投资者提供了一个从文化旅游产业发展中获取长期稳定收益的新渠道

旅游业传统融资存在诸多困难，如资产困境在政策方面，风景名胜区，自然或文化遗产，国家公园和自然保护区都有不同的资产管理要求此外，还存在所有权分散，资产难以集约等问题

旅游业的传统融资存在许多困难，REITs正在探索一种新的根本解决方案华侨城集团相关部门负责人认为，由于上述资产困境，景区，度假区类资产的传统融资往往是以收益权为资产表现的金融模式，如收费权抵押的债务融资，以经营权为标的的股权融资，或以收益权定价的证券化尝试等

其中，以收益权为核心资产表现的REITs项目在未来中短期内很可能会成为趋势与传统的现有融资模式如ABS，ABN或上市证券化相比，REITs具有更大的操作空间和更好的实施周期

此外，该负责人认为，新投资的项目，如很多大型旅游综合项目，折旧摊销压力很大在国际上的成熟经验中，只要项目有稳定的预期现金流，这部分就可以在REITs中进行分割分配，这无疑对旅游项目投资有更大的好处尤其是在疫情下，目前，投资旅游的意愿有一定程度的下降如果REITs政策更进一步，将对行业有很大的提振

高品质旅游房地产投资信托基金的四大核心要素

底层资产被业内视为评估项目未来收益风险的基石什么类型或特点的文化旅游项目更适合作为REITs产品的底层资产

华侨城集团相关部门负责人认为，除了满足政策要求的基本条件外，至少应具备四个特点:一是权属清晰，权益明确，可以分割转让，符合市场认知和投资需求。

其次，基础资产的根属性要相对优越，具备长期跨周期经营条件，这是实现基础资产长期稳定的基础。

第三，项目本身需要具备一定的运营能力，保证REITs基础资产现金流的稳定增长，实现REITs产品分红的可能性因此，对于一个文旅REITs项目来说，良好的运营管理能力是考察的关键换个角度说，这也将催生中国文化旅游管理的专门机构的兴起

第四，资产回报率也是衡量文旅REITs项目的主要因素这就需要文化旅游项目投资适当，节奏适中，运营稳健

如何推动文旅REITs落地

尽管利好政策密集出台，前景广阔，但公募REITs仍处于试点阶段，对项目资质和审批要求严格，对项目盈利能力和合规性要求严格。

对于如何有序推进文化旅游项目REITs产品落地，华侨城集团相关部门负责人认为:

首先是选择政策试点目前国内能够满足权属清晰，现金流稳定，符合发行REITs条件，愿意尝试REITs的项目并不多

二是循序渐进传统的政策限制应该通过逐步探索来消除与国外成熟的基础设施类REITs以商业物业为主要目标资产不同，国内文化旅游项目的基础设施如何厘清概念，梳理权属，逐步发展领域，以及如何明确这些市场化边界，放大政策普及面，是中国文化旅游REITs落地过程中的又一难点

第三，要宣传类REITs时代的想法在社会上存在已久在类REITs时代，很多机构投资者希望获得相对固定稳定的利润回报，习惯于投资固定收益产品原始权益持有人实质上承担了基础资产的大部分风险这种类REITs时代的投资思维，希望刚性兑付，迫使原始权益人及其关联方提供各种显性或隐性承诺，以弥补差额如果不改变这些习惯性的投资思维，可能会违背REITs的股权初衷

那么，如何避免我们在产品实施过程中较早固守的类REITs时代问题呢。

华侨城集团相关部门负责人表示，从项目持有人的角度来看，只有一条路，就是在前期从根本上建立值得投资人信赖的市场化运营能力，以稳健的预期说服投资人愿意与原权利人利益绑定，利益共享，风险共担，这也是REITs模式成败的关键。

这就引出了另一个问题，就是文旅项目需要进一步探索所有权和经营权分离，专业机构要对REITs资产进行市场化。

旅游业是华侨城的核心优势产业，截至目前，华侨城集团运营管理着近80个景区，50余家酒店，23场旅游演出，10家旅行社，参与建设运营的特色小镇和美丽乡村近30个。

我们希望通过不断的研究，跟进和精心的准备，在未来条件具备，时机成熟的时候推出自己成功的REITs产品，能够继续在行业发展中发挥引领作用目前全国还没有央企正式申报景区基础设施公募REITs项目文旅REITs的发行具有独特的经济意义，战略意义和先行示范意义，是我国公募REITs市场的又一里程碑华侨城说

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