王刚：保障性租赁住房REITs可盘活存量，扩大有效投资

最近几天，证监会办公厅，发改委办公厅联合发布《关于规范试点发行保障性租赁房基础设施领域房地产投资信托基金有关工作的通知》，要求推动保障性租赁房REITs业务规范有序发展这意味着保障性租赁房REITs试点正式启动

首批两个保障性租赁房REITs项目也已正式申报，分别是:在上交所申报的CICC厦门安珠保障性租赁房REITs，由厦门安珠集团有限公司作为主要原所有人，CICC基金作为基金管理人，深交所申报的深圳市居住人才保障性租赁房REIT，主要由深圳市人才居住集团有限公司所有，基金管理人为宏图创新基金。

虽然首批试点的是两家专注于保障房开发的国有企业，但中国REITs产业联盟秘书长王刚在接受中新经纬研究院专访时表示:《通知》是在‘房住不炒’原则下推进租购并举新发展模式的一系列制度之一，是前期政策的一系列配套措施此外，保障性租赁房建设的开发运营不仅是央企和国企的‘专属’，也是众多民营上市房企值得抢滩的‘蓝海’

保障性租赁房REITs帮助人们住有所居。

通知规定，发起人应为独立法人单位开展保障性租赁房业务，不得开展商品房和商业地产开发，项目权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，并经相关部门认定为保障性租赁房项目。

王刚表示，《通知》是在房住不炒原则下，推进租购并举发展新模式的一系列制度之一符合2021年7月2日发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》和2022年5月25日发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，有效推进保障性住房建设同时也是2020年4月30日证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》的一系列配套措施

根据《通知》，发起人发行保障性租赁房基础设施REITs的净回收资金应当优先用于保障性租赁房项目建设如果没有投资保障性租赁房项目，也可以用于重点地区其他基础设施项目建设

鼓励净回收资金用于投资方向明确，成熟且能在短期内形成有效投资的新项目，促进投资良性循环的形成王刚说，这也是希望它能更早地成为新的固定资产投资，以促进经济发展

王刚说，住房租赁REITs过去侧重于销售型住房，而租赁型住房侧重于发展廉租房和公租房而大中城市房价更高，尤其是人口净流入的大城市，年轻人买房压力更大通过发展租赁住房，新市民和年轻人可以住有所居，可以更安心地工作

保障性租赁房REITs还有很大的进一步完善空间。

事实上，作为一个为推动中国REITs发展而持续不懈努力的热心人，王刚直言，目前中国REITs的发展还有很大的提升空间。

目前我国REITs的发展只能满足已建成物业的退出要求，因为只能投资已建成的经营性物业，而不能直接开发这需要投资公司，私募基金，保险资金，养老基金，银行资金，信托基金等资金的协同支持王刚认为，中国目前的REITs项目要达到4%的发行率并不容易对于投资者来说，资产价格只有在有一定涨幅时才具有吸引力因此，未来可以设计和探索政策，补贴一些经营效益较高的销售型配套项目比如我们熟悉的香港领先会展REITs的项目，资产标的是中国香港公共住房下的优质商场和停车场，而不是发行以公共住房为标的的REITs产品

在投资者方面，王刚认为，吸引大量长期资金进行房地产股权投资也需要专业的基金经理进行分工合作比如私募主要做开发阶段的投资，公募主要做持有阶段的管理，以收益和风险匹配来实现保障房REITs的体量对于个人投资者来说，REITs上市后在二级市场的分红和股价收益有一定的吸引力，而且提取方便，是一个不错的投资产品但总体而言，需要一定的制度设计来吸引资本投资一级市场，放大优质资产规模

如何做好运营管理也是我国REITs健康发展的关键环节中国的REITs需要吸引更多的社会组织参与进来，共同服务好租户，在开源节流的同时努力提高客户满意度王刚介绍道

目前，根据美国REITs协会的统计，美国公寓房地产投资信托公司的复合年化收益率可以达到12%王刚指出，其中，美国最大的长租公寓运营商EQR在经营策略上高标准持有和运营核心市场房源，以获得稳定的现金流，在融资渠道方面，凭借相对完善的房地产投资信托基金上市流通制度和免税政策，可以获得高效便捷的股权融资和低成本的债权融资，其成功经验值得借鉴

伴随着市场的发展和制度的不断完善，我相信中国的REITs最终会在世界REITs市场占据重要地位王刚说

房企抢滩开发的新蓝海

目前，在长租领域，已经出现了华润优超，万科于波，龙湖冠宇，旭辉於陵等长租品牌取得了很大的进步，市场规模增加了很多王刚建议，中国房地产企业的战略发展模式需要彻底重塑伴随着保障性租赁房REITs政策的逐步完善，企业可以根据自身发展战略决定是否参与保障性长租领域

王刚指出，当前，是《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》出台一周年首批两只保障性租赁房REITs推出近一年一方面，可以说相关市场主体做了充分的准备，另一方面，人口净流入的大城市同类企业积极发行REITs，起到了良好的带动作用，预计发行规模将迅速扩大

根据文件精神，我预计中国将出现一批专业的保障性租赁房平台王刚表示，国内REITs有望实现万亿元的市场规模，其中住房租赁REITs很快将有1000亿元的市场规模未来，产权清晰，可转让，配租率超过4%，运营满3年的保障性租赁房将是C—REITs的重要类别之一

他提醒，在帮助人们住有所居的同时，中国的保障性租赁房应有效隔离和防范风险同时，必须与商品房，商业地产开发严格切割，真正实现政策初衷，服务实体经济和投资者

中国的房地产开发和转型正在打开一个新的场景王刚指出，与早期房地产企业通过购地，建房，预售等方式募集资金，然后继续进入新一轮购地，建房开发的销售型经营模式不同，在REITs金融手段的护航下，可以在建设前期或租赁住房建设完成后募集部分资金，后期可以有效实施房住不炒，以稳定的租金作为投资回报从房地产市场整体稳定来看，可谓一石多鸟

在王刚看来，以住房租赁为代表的持有型物业将成为中国房地产行业的主流广义的持有型物业还包括工业园，商场，写字楼等其中，工业园区承载着中国的科技创新，写字楼承载着楼宇经济，商场承载着消费，都是中国实体经济的重要组成部分目前，我国保障性租赁房仍需要估价定价，交易退出，流动性机制等一系列金融支持同时进一步完善房地产行业长效机制，促进整体行业行稳致远

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