加速推进保障性租赁住房REITs试点

题:加速推进保障性租赁住房REITs试点

自2021年6月首批基础设施落地以来，基础设施REITs共上市11单，市值447亿元首批REITs项目上市即将迎来一周年，近期，首单央企REIT中交建项目也将在上海证券交易所上市总体来看，基础设施REITs试点整体符合预期，试点工作取得了阶段性成效，主要体现在以下四个方面

一是在现有法律法规供给条件下找到了可落地，可操作的实施路径和方案自试点以来，各项配套制度和规则陆续推出，搭建了一整套制度体系在国家发展改革委和证监会及各方共同推动下，通过公募基金+资产支持证券的创新产品结构，实现了中国基础设施公募REITs的成功落地

二是挖掘出优质的试点项目，聚集效应初步显现基础设施公募REITs比商业地产，租赁住房等运营结构复杂，中国灵活务实地走出跨越式发展道路，已上市项目具有较强的示范性和代表性以上海证券交易所的产品为例，中关村产业园，张江产业园，苏州产业园都是知名的科技创新园区，中交高速是重要的交通网络主干道，首创水务是污水处理领域的优质资产

三是REITs市场运行平稳有序，投资者认可度相对比较高截止到目前，REITs项目上市以来的平均上涨幅度大约是30%，平均流通换手率是2%，整体比信用贷换手率高，投资结构比较合理，主要是以配置型机构投资者为主

四是基础设施运营稳健，业绩表现超预期从首批REITs年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成了稳定的可供分配现金流和分红收益实际可供分配金额合计约18亿元，均超预期值

关于REITs市场建设的几点思考

公募REITs市场建设刚刚起步，发展空间大，需要各方合力支持。

第一，REITs是资本市场的大类金融产品，在服务国家经济建设方面可大有作为REITs本质上是资产上市，不同于股票和债券，又兼具股票和债券的特性，具有稳定的收益回报，与股票债券类资产价格走势相关性较低，尤其是2022年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性较小，与股票的互补性很强因此，有必要从新的大产品的角度看待REITs的发展当前，我国基础设施领域规模庞大，沉淀了大量优质资产，REITs产品在盘活存量资产，畅通投融资循环方面大有可为

第二，REITs市场建设很难一蹴而就，需要各方协同推进REITs试点的成功落地，离不开方方面面共同努力在试点过程中，我们也体会到，每一单项目，每一个细小的改革，都不容易，需要监管机构统筹协调，相关政府部门大力支持，优质企业积极准备，中介机构履职尽责，投资者理性参与，共同建设好REITs市场最近，国家财政部和税务总局发布明确了相关税收配套制度，就是对市场建设很大的支持

第三，REITs市场的下一步改革还须保持开拓进取，主动创新的拼搏精神基础设施REITs是个新事物，仍在试点阶段，还有很多问题需要探索，市场长期健康发展任重道远，仍须保持改革创新的勇气，主动作为例如，在REITs的治理结构，二级市场建设方面还有诸多的工作要做上海证券交易所将积极发挥市场组织者的作用和功能，和各方一起，立足国情，借鉴国际最佳实践，推动REITs市场向纵深发展

上海证券交易所下阶段在REITs方面的重点工作和考虑

一是围绕服务国家战略，抓好重点项目，示范项目落地充分发挥上海证券交易所资本市场枢纽功能，推动优质项目资源持续供给，加速推进保障性租赁住房REITs试点，大力发展清洁能源等方面的REITs项目，科技产业园等创新驱动领域，文化旅游等民生保障领域也是我们的工作重点

二是以制度建设为牵引，持续完善REITs配套机制在证监会的指导下，上海证券交易所正抓紧制定扩募规则，已经向全社会公开征求意见，健全适配的业务系统和交易系统，做好扩募储备工作，同时，持续完善治理机制，优化信息披露，提升REITs运营效率，适时推动相关方面就REITs开展专项立法

三是不断提高审核的质量和效率，坚持开门办审核，送服务上门，倾听市场的意见，吸纳各方智慧，抓紧完善审核流程和标准，不断增强市场主体的满意度和获得感。

四是做好市场监管和投资者教育，包括持续优化日常监管体系，督促规范运营，提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性，保持中小投资者的合法权益，优化做市商制度，做好投资者教育，引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。王翘楚表示，REITs作为标准化产品，流动性较高且收益相对稳定，试点期间的资产都是经过严格审批，比较符合保险资金运用的理念，也为保险资金的运营拓宽了投资渠道。同时，保险机构投资人具有丰富的不动产投资经验，对公募REITs的估值定价也将起到正向引导作用。。

中国REITs市场已经成功起步，相信在各方努力下REITs市场一定会行稳致远。

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